Вопрос, почему одни владельцы сельхозпаев легко распродают свои доли, в то время как другие сталкиваются с арендными ограничениями и судебными препятствиями, становится все более актуальным. Важно понимать, что наличие долгосрочной аренды может стать серьезным барьером для выделения участка «в натуре». Без письменного согласия арендатора выдел может оказаться ничтожным, за исключением редких случаев, когда дольщик раньше выступал против передачи земли в аренду, пишет канал "Ваш адвокат Усов и компания".
Что разрешено собственникам сельхозземель?
К 2022 году наблюдался значительный рост цен на сельхозземли в России — от 30 до 150%, что связано с повышением цен на зерно и продовольствием. Вследствие этого наблюдается активный интерес к сделкам с такими участками.
Основные сделки, связанные с долями в праве общей собственности на земельные участки, регулируются Гражданским кодексом РФ. Однако если число участников долевой собственности превышает пять, применяются специфические условия, прописанные в законе о земельных сделках, которые могут усложнить процесс.
Особенности и ограничения при продажах
- Собственник сельхозпая может:
- Завещать свою долю;
- Отказаться от права собственности;
- Внести долю в уставный капитал сельхозорганизации;
- Передать в доверительное управление;
- Продавать или дарить ее другим участникам долевой собственности.
- Однако, продажа постороннему лицу возможна только после выдела земельного участка в счет доли. Без выдела, осуществить сделку с третьими лицами будет невозможно.
При сдаче в аренду, собственники могут рассчитывать на натуральный урожай или минимальную денежную компенсацию, которая окажется сопоставимой со стоимостью земельного налога. Любой из этих вариантов не принесет значительную выгоду, создавая ощущение, что земельный пай — это лишь бремя, а не актив.
Как избежать правовых ловушек?
При наличии пяти и более собственников, все решения должны приниматься на общем собрании, которое считается правомочным только при наличии более 50% участников. Это устраняет возможность быстрого принятия решений в условиях конкуренции или появления интереса со стороны внешних инвесторов.
Правовая практика показывает, что недопустимо выделять участки без согласия арендатора, если он не согласен с условиями аренды. В противном случае уникальные случаи становятся предметом судебных разбирательств, где можно потерять не только финансовые вложения, но и время, и нервы.
